ไม่ต้องห่วงย้ายสนามบิน-ตลาดอสังหาฯย่านนั้นยังดีอยู่
หลายคนเป็นห่วงว่าการที่สนามบินนั้นได้ย้ายจากดอนเมืองไปที่สุวรรณภูมินั้นจะส่งผลกระทบในทางลบมากเพียงใด ก่อนที่จะเป็นห่วงขอให้ท่านแบ่งภาคของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกเป็นหมวดกว้างๆดังต่อไปนี้ก่อน นั่นคือ หมวดที่อยู่อาศัย ,อาคารสำนักงาน และโรงแรม ในหมวดที่แทบจะไม่ต้องเป็นห่วงเลย น่าจะ เป็นหมวดอาคารสำนักงาน เพราะดูจากตัวเลขแล้วจะเห็นได้ว่า นอกจากจะไม่ได้รับผลกระทบแล้วกลับดีขึ้นมาก โดยดูจากอัตราว่างจะเห็นได้ว่าในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้นั้นอัตราว่างอยู่ที่ 11.6% สำหรับอาคารที่มีเจ้าของรายเดียว (ผู้เช่านิยมมากกว่าอาคารที่มีเจ้าของหลายรายเพราะเรื่องของการบริหารจัดการ) แต่ถ้าเป็นห่วงว่า หากรวมอาคารประเภทที่เจ้าของหลายรายเข้าไปด้วยแล้ว อัตราว่างเป็นเช่นไร ก็ยังไม่ต้องห่วงเพราะถัวเฉลี่ยแล้วไตรมาส2 ปีนี้อยู่ที่ 14.1% เทียบกับปีที่แล้วที่ 14.4% อัตราว่างก็ยังน้อยกว่า อัตราค่าเช่าก็เพิ่มขึ้น
โดยที่ เกรด เอ สำหรับ Non-CBD นั้นอยู่ที่ 543 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากไตรมาศที่หนึ่งประมาณ 3% และจากปีที่แล้ว ประมาณ 8% อาคารเกรดบี นั้นน้อยกว่างเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ลองคิดดูว่า ย่านวิภาวดีนั้นเต็มไปด้วยสาธารณูปโภคที่ครบครันสำหรับการที่บริษัทจะมาเช่าพื้นที่ มีทั้งทางด่วน ถนนก็กว้าง น้ำไฟไปถึง ทั้งนี้ต้องขอบคุณดอนเมืองที่ทำให้มีการสร้างสิ่งเหล่านี้รองรับไว้และทิ้งเอาไว้ให้ แต่รูปแบบของผู้เช่านั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงบ้างจากบริษัทที่ต้องการ Office-Link ไปยังท่าอากาศยานในการส่งของขึ้น Cargo เป็นบริษัทที่เป็น Destination หรือจุดหมายปลายทางมากขึ้น เช่น องค์กรของรัฐ หรือองค์กรที่ไม่แสวงหาผลประโยชน์ หรือเป็นหน่วยของบริษัทที่ไม่ต้องการ การให้ประชาชนรับรู้ (exposure) หรือการจราจรของคน (Customer traffic) มากนัก เช่น หน่วยที่เป็น Call center เป็นต้น
พอมาถึงจุดนี้แล้ว ถามว่าหมวดที่อยู่อาศัยนั้นก็คงต้องเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายเล็กน้อย จากที่เป็นคนที่ทำงานสำหรับสนามบิน หรือบริษัทที่เกี่ยวข้องก็คงต้องมาจับตลาดที่มาทำงานในอาคารสำนักงานในย่านนั้นหรือย่านรัชดา , ลาดพร้าว และพระรามเก้าได้โดยที่หากคนนิยมมาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้นตลาดบ้านก็จะสามารถรองรับตรงนี้ได้มากขึ้น
ส่วนหมวดสุดท้ายที่เป็นโรงแรมนั้น ก็ไม่ต้องห่วงมากเช่นเดียวกันหากสร้างและออกแบบโรงแรมเพื่อรองรับตลาด MICE (Meeting Incentive Conference and Exhibition) เพราะสามารถพึ่งบริษัทที่มาเช่าอาคารสำนักงานได้หรือแม้กระทั่งบุญกุศลจาก Impact Exhibition Hall แต่ตลาดที่มาเป็น กรุ๊ปทัวร์และใช้ห้องพักเป็นจำนวนมากก่อนจะกลับประเทศของตนนั้นต้องเสียไปให้ย่านสุวรรณภูมิจากข้อมูลข้างต้นและการมองในแง่บวกว่าจะไม่เกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจแล้วเราจะได้เห็น Hub ใหม่ในย่านวิภาวดี ที่มีความคึกคักไม่น้อยไปกว่าพหลโยธินในไม่ช้า
หมายเหตุ: ข้อมูลเรื่องอัตราว่างและค่าเช่าอาคารสำนักงานอ้างอิงจาก CBRE Bangkok Property Report Quarter 2,2006
ผ.ศ.จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์
รองผู้อำนวยการโครงการ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชย์ฯ
ม.ธรรมศาสตร์
02-613-2260
ที่มา: ผู้จัดการออนไลน์ (30 ต.ค. 49)